Umowy z deweloperami

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zbadał umowy zawierane z deweloperami na zakup nowo wybudowanych lokali. W wyniku kontroli zakwestionował niektóre z postanowień zawartych w umowach deweloperskich jako naruszające interes konsumenta. UOKiK zwrócił m.in. uwagę na zapisy w umowach z deweloperami dotyczące zobowiązania nabywcy-konsumenta do pokrycia wszystkich kosztów związanych z zawarciem umowy przenoszącej własność lokalu. Są to różnego rodzaju koszty, m.in. taksy notarialnej, podatku VAT, opłaty za wpis w księdze wieczystej czy wypisy aktu notarialnego. Natomiast część z tych kosztów powinien pokryć deweloper, np. egzemplarza wypisu aktu notarialnego.

Inne zapisy w umowach z deweloperami, które zwróciły uwagę UOKiK, to np. zobowiązanie konsumenta-kupującego do wyrażenia zgody na wskazanie przez przedsiębiorcę-dewelopera kancelarii notarialnej, w której zostanie zawarta umowa sprzedaży lokalu. Takie postanowienie jest nadużyciem ze strony dewelopera w sytuacji np. gdy kupujący mieszka w innej miejscowości niż mieści się kancelaria notarialna albo gdy uniemożliwia to wybór kancelarii, która stosuje niższe stawki opłat za czynności notarialne.

UOKiK, przeprowadzając kontrole, kwestionował również postanowienia umowy pozbawiające prawa kupującego do odstąpienia od umowy w przypadku zmiany istotnych warunków umowy. Deweloperzy zastrzegali w umowach brak możliwości odstąpienia w takich sytuacjach, jak: oddanie do użytku lokalu o powierzchni mniejszej niż określona w umowie, zmiany rozwiązań technologicznych i materiałów budowlanych, a nawet podniesienia ceny mieszkania w przypadku zmiany stawek opodatkowania. Natomiast zmiany polegające na zmianie wielkości powierzchni lokalu, ceny czy materiałów, z których wykonany zostanie budynek niewątpliwie należą do postanowień istotnych, w przypadku zaistnienia których kupujący powinien mieć możliwość podjęcia decyzji o odstąpieniu od umowy bez ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek kosztów.

Deweloper ponadto ma obowiązek ujawnić potencjalnym klientom swoją sytuację finansową, tak aby kupujący mógł dokonać jej oceny i podjąć decyzję o zawarciu umowy. Zatajenie zatem upadłości czy toczącego się postępowania egzekucyjnego stanowi naruszenie prawa konsumenckiego.

Nie zawsze istnieje możliwość negocjacji warunków umowy, niewątpliwie kupująca od dewelopera osoba fizyczna mieszkanie jest z pewnością w sytuacji mniej korzystnej niż deweloper-profesjonalista, zatrudniający specjalistów w danej dziedzinie. Dlatego zgodnie z Kodeksem cywilnym postanowienia, które nie zostały uzgodnione indywidualnie, nie wiążą konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszający jego interesy. Poza tym, podpisując umowę deweloperską, której skutki kupujący będzie odczuwał przez wiele lat – warto sięgnąć również do rejestru klauzul niedozwolonych i zadecydować czy wyraża się zgodę na taki zapis, czy też jest on przejawem niedozwolonej praktyki – niezgodnej z prawem. Rejestr ten w formie elektronicznej jest prowadzony przez UOKiK na stronie internetowej http://uokik.gov.pl/rejestr/.

Edyta Pisarczyk Autorka jest radcą prawnym Idziemy nr 35 (467), 31 sierpnia 2014 r.